Hipotecas divisibles en Argentina: cómo funcionan en 2026

Actualizado: octubre 2026. Las hipotecas divisibles están vigentes desde el DNU 1017/2024, el BCRA las reguló ese mismo mes y el Gobierno las reglamentó en julio de 2025, pero en 2026 su uso como producto bancario sigue siendo mínimo. Te contamos cómo funcionan y dónde se aplican.

Por Daniel Fernandez, Prestamos Click · Revisado: octubre 2026

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Si estás interesado en acceder a tu propia vivienda, seguramente habrás escuchado hablar de las hipotecas. Ahora, una nueva modalidad de hipotecas divisibles promete transformar el mercado inmobiliario en Argentina. Pero, ¿qué son exactamente y cómo funcionan? ¡Te lo contamos!

Hipotecas Divisibles: El Futuro del Crédito Hipotecario en Argentina

¿Qué son las hipotecas divisibles y cómo cambian las reglas del juego?

En noviembre de 2024, mediante el DNU 1017/2024, el gobierno argentino oficializó las hipotecas divisibles, una medida que llegó en paralelo al cierre del programa Procrear, dando pie a una nueva forma de financiamiento para proyectos inmobiliarios.

Esta noticia ha generado muchas expectativas, y es que este sistema permite financiar viviendas que aún no están escrituradas, como los proyectos en pozo o aquellos que están en desarrollo.

¿Cómo funciona una hipoteca divisible?

A diferencia de las hipotecas tradicionales, que se otorgan para financiar toda la deuda de una propiedad, las hipotecas divisibles permiten dividir el crédito hipotecario en partes más pequeñas, cada una asociada a una unidad específica del inmueble. Esto facilita la compra de unidades de un mismo proyecto sin necesidad de asumir la deuda total del edificio o conjunto de viviendas.

Por ejemplo, si un desarrollador está construyendo un edificio de departamentos, puede solicitar un crédito hipotecario que cubra el proyecto completo. A medida que se venden los departamentos, la deuda se va distribuyendo entre los nuevos propietarios. Cada comprador solo se hace responsable de la parte correspondiente de la deuda de su unidad, lo que hace más fácil la venta y la compra de inmuebles, especialmente en proyectos que aún no están terminados.

Beneficios de las hipotecas divisibles para vos

Esta nueva medida trae varios beneficios para los compradores y el mercado inmobiliario en general. Algunos de los más destacados son:

Mayor acceso a crédito: Los proyectos en construcción o en pozo, que antes no podían ser financiados con hipotecas tradicionales, ahora podrán contar con la posibilidad de obtener financiamiento.
Facilidad para comprar en proyectos nuevos: Ya no será necesario esperar que un proyecto esté terminado y escriturado para comprar una propiedad. Los compradores podrán acceder a hipotecas para unidades que aún están en desarrollo.
Más opciones en el mercado: Al poder dividir las deudas entre varias unidades, los desarrolladores tendrán más flexibilidad para vender inmuebles y los compradores podrán adquirir solo lo que necesitan, sin cargar con la deuda total de todo el proyecto.

Requisitos y regulaciones de las hipotecas divisibles

Aunque las hipotecas divisibles suenan prometedoras, también tienen ciertos requisitos y regulaciones que los interesados deben conocer:

Sin deudas previas: El inmueble debe estar libre de gravámenes, o los existentes deben ser reconocidos por el acreedor.
Proyecto claro de subdivisión: Debe existir un plan detallado del desarrollo que especifique cuántas unidades se crearán, sus características y cómo se dividirá la deuda entre ellas.
Aprobación de las partes involucradas: Tanto el desarrollador como los compradores deberán estar de acuerdo con la división de la propiedad y de la deuda. Esto incluye la conformidad para que, una vez que cada unidad esté terminada, se proceda con la distribución del crédito.

¿Qué cambia con la «hipoteca de bien futuro»?

Este sistema, conocido también como la «hipoteca de bien futuro», marca un cambio importante en cómo se manejan los créditos hipotecarios en el país. El ministro de Economía, Luis Caputo, afirmó que esta medida no solo abre nuevas posibilidades para los compradores, sino que también impulsa el desarrollo de nuevos proyectos inmobiliarios. Ahora, los desarrolladores tendrán más facilidades para acceder a financiamiento, lo que podría estimular aún más la construcción de viviendas en el país.

En resumen

Las hipotecas divisibles representan una gran oportunidad tanto para los desarrolladores como para los futuros compradores. Gracias a este sistema, la compra de propiedades en proyectos en pozo se vuelve mucho más accesible, y el mercado inmobiliario se abre a nuevas opciones de financiamiento. Aunque su implementación todavía es limitada, la medida promete cambiar las reglas del juego en el mercado de la vivienda en Argentina.

Si estás pensando en comprar una propiedad, después de los cambios y la eliminación de uno de los planes de viviendas del gobierno más importante como fue el PROCREAR, es una excelente oportunidad para estar al tanto de esta nueva modalidad que podría ayudarte a alcanzar tu meta de tener tu propio hogar. ¡Estemos atentos a cómo evoluciona esta iniciativa!

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Hipotecas divisibles: qué pasó desde su lanzamiento

Noviembre de 2024: el DNU 1017/2024 habilitó la hipoteca divisible y la registración de boletos de compraventa de inmuebles a construir.
27 de noviembre de 2024: el BCRA, con la Comunicación A 8135, aceptó las hipotecas de primer grado sobre estos proyectos como garantía para los bancos.
Enero de 2025: el Banco Ciudad lanzó los primeros créditos hipotecarios para comprar departamentos desde el pozo.
Julio de 2025: el Ministerio de Economía y el de Justicia publicaron la Resolución Conjunta 2/2025, que reglamentó la división de la hipoteca y creó un sistema de registro de boletos de inmuebles a construir. Ese mismo mes, un informe del Observatorio del Derecho a la Ciudad señaló que la implementación seguía siendo mínima, con un solo banco activo.

Hoy la línea de referencia sigue siendo la del Banco Ciudad para departamentos en pozo: créditos UVA de hasta $300 millones, que financian hasta el 75% del valor, a 10, 15 o 20 años. Las condiciones pueden cambiar, así que confirmá tasa y requisitos en la web del banco.

Qué tener en cuenta si querés comprar en pozo con hipoteca

Que el desarrollo esté aprobado por el banco que otorga el crédito.
Que el boleto esté registrado y el proyecto tenga la subdivisión clara.
Que la cuota UVA entre en tu presupuesto aunque suba con la inflación.

Por qué casi no se usan en 2026

En junio de 2026, el exsecretario de Vivienda Iván Kerr explicó en La Nación que la herramienta existe en lo civil y registral, pero que los bancos no la ofrecen porque falta una norma bancaria del BCRA que diga cómo originar, registrar y contabilizar estos créditos mientras dura la obra. Según su estimación, la hipoteca divisible podría bajar alrededor de un 30% el costo final del inmueble para quien compra en pozo.

Hipoteca tradicional, divisible y crédito en pozo: diferencias

Tipo	Sobre qué se toma	Quién debe	Disponibilidad en 2026
Hipoteca tradicional	Un inmueble terminado y escriturado	El comprador	Amplia (hipotecarios UVA en la mayoría de los bancos)
Hipoteca divisible	Todo el proyecto, que luego se divide por unidad	El desarrollador y luego cada comprador por su unidad	Habilitada por ley, pero casi sin oferta bancaria
Crédito para pozo del Banco Ciudad	Unidades de proyectos aprobados por el banco en CABA	El comprador	Hasta 75% del valor, tope $300 millones, 10 a 20 años

Tasas de los hipotecarios UVA en 2026

Mientras la hipoteca divisible no despega, el hipotecario UVA sigue siendo la opción principal. Según Ámbito (septiembre de 2026), ICBC ofrecía 6,9% más UVA a clientes con cuenta sueldo; Macro, Credicoop, BBVA y Banco Ciudad, 7,5%; Santander y Galicia, 9,5%; y Banco Hipotecario y Patagonia, 12,5%. Además, el FGS de ANSES empezó a licitar fondos para que los bancos presten a no más de 7,5% más UVA para vivienda única.

Checklist legal antes de comprar en pozo

Pedí el título del terreno y verificá que esté libre de gravámenes o que estén reconocidos.
Confirmá que el proyecto tenga planos aprobados y subdivisión clara de unidades.
Registrá tu boleto de compraventa: la Resolución Conjunta 2/2025 prevé su registro en el registro de la propiedad o en entidades autorizadas por la CNV.
Leé cómo se ajustan las cuotas durante la obra (índice de construcción o UVA).

Si buscás financiar tu primera vivienda, mirá también qué bancos dan hipotecarios UVA y préstamos para vivienda y lotes.

Preguntas frecuentes

¿Por qué los bancos no ofrecen hipotecas divisibles?

Según especialistas citados por La Nación en 2026, falta una norma del BCRA que defina cómo originar y registrar estos créditos durante la construcción. El marco civil y registral ya existe.

¿Qué norma reglamentó las hipotecas divisibles?

El DNU 1017/2024 las creó, la Comunicación A 8135 del BCRA las admitió como garantía y la Resolución Conjunta 2/2025 de los ministerios de Economía y Justicia las reglamentó en julio de 2025.

¿Qué es una hipoteca divisible?

Es una hipoteca que se toma sobre un proyecto completo y luego se divide por unidad, de modo que cada comprador responde solo por la parte de su departamento.

¿Qué bancos ofrecen créditos para comprar en pozo?

El Banco Ciudad fue el primero y es la referencia para comprar en pozo. Según La Nación (junio de 2026), ningún otro banco ofrece todavía la hipoteca divisible como producto, ni siquiera el Banco Nación, que concentra el 76% de los créditos hipotecarios.